Unsere Erläuterungen zur Mietpreisbremse

Gemäß den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ab § 556d und der Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes Berlin ist der Mietpreis für neu abgeschlossene Mietverhältnisse gedeckelt.

Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich bei der Vermietung von Wohnraum. Gewerbemieten oder Mieten für Stellplätze, Lagerräume u.ä. unterliegen nicht der Mietpreisbremse.

Seit dem 01.01.2015 gilt bei einem Mieterwechsel: die Nettokaltmiete darf höchstens 10% höher sein, als die vorherige Nettokaltmiete. Flächendeckend gilt aktuell bis 31.05.2025: im gesamten Berliner Stadtgebiet darf die Nettokaltmiete maximal 10 % den Mietspiegeloberwert übersteigen.

Vermieter müssen die Daten des Mietspiegels heranziehen, wenn sie eine Wohnung wieder- bzw. neu vermieten und den neuen Mietpreis berechnen wollen. Dieser darf dann die Angaben im Mietspiegel um höchsten 10 Prozent übersteigen.

Laut Urteil des Landesgerichts Berlin ist der Berliner Mietspiegel als geeignete Grundlage für die Berechnung von Mieten anzusehen (LG Berlin, 29.03.2017, Az.: 65 S 424/16).

Seit Verschärfung der Mietpreisbremse 2020 haben Mieter bei Mietverträgen, die nach dem 01.04. 2020 geschlossen wurden, einen Anspruch auf Rückerstattung der zu viel gezahlte Miete (max. 30 Monate). Bei Mietverträgen, die vor dem 01.04.2020 geschlossen wurden, besteht kein rückwirkender Anspruch, sondern erst ab Rüge.

Im Koalitionsvertrag haben sich SPD, Grüne und FDP darauf verständigt, die Regelungen zur Mietpreisbremse bis 2029 zu verlängern. Die Bundesländer, wie auch das Land Berlin, haben nun die gesetzliche Grundlage die Mietpreisbremse bis 2029 zu verlängern.

Ausnahmen:

• Die Mietpreisbremse gilt nicht für eine Wohnung, "die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wird".
• Ebenfalls gilt für die "erste Vermietung nach umfassender Modernisierung" keine Beschränkung durch den Gesetzgeber (anwendbar, wenn für diese Maßnahmen mehr als ein Drittel an Investitionenfür eine vergleichbare Neubauwohnung notwendig sind)
• Sofern die zuletzt geschuldete Miete über der maximal zu erzielender Miete liegt, darf der Vermieter diese Vormiete verlangen. Unbeachtet bleiben jedoch Mieterhöhungen der letzten 12 Monate.
• Anders als bei Staffelmieten, gilt bei Indexmieten die Mietpreisbremse lediglich bei Vertragsabschluss. Erhöhungen während der Mietzeit orientieren sich ausschließlich am vereinbarten Index.

Kappungsgrenzen-Verordnung (Berlin):

In ganz Berlin gilt seit 19.5.2013 eine von 20 % auf 15 % abgesenkte Kappungsgrenze. Nach § 558 Abs. 3 BGB in Verbindung mit der Kappungsgrenzen-Verordnung vom 10. April 2018 darf in Berlin die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen (Kappungsgrenze). Die Regelung zur Absenkung der Kappungsgrenze gilt bis zum 10.05.2028.

Weitere Einschränkungen

Nach wie vor gelten die Regelungen zur Mietpreisüberhöhung gemäß § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes und des Wucherparagrafens gemäß § 138 BGB.